上海松江华发海上都荟售楼处电线年，华发股份分别从合营、联营企业取得项目盈余资金本金为76.49亿元、123.59亿元、146.585亿元。本文为国央企排查系列文章之一，旨在探讨可能引发华发股份信用恶化的三个诱因:合作开发(包括关联方注资少数股东权益)、少数股东损益问题、2022年以来拿地的销售去化情况。尽管华发股份当下的信用风险无忧，但当后续负面舆情发酵之际，方能做到知根知底、从容应对。

  “中而美”的华发股份2020年以来在合作开发上十分激进，引发较大关注。一方面，销售业绩确实实现了突飞猛进，成功迈入千亿房企行列。最新2023年全年实现销售1,259.9亿元，连续4年稳居千亿阵营。克而瑞2023年销售排行榜排名上升4位至第14位。

  ✔✔✔另一方面，合作开发的疯狂扩张，少数股东权益占比从2019年的54%一路飙涨至2023年末的83%。奇怪的是，少数股东损益占净利润的比重仅从16.03%上升为46.96%、远低于投入资金的比例。少数股东投入的资金，似乎并没获得相应比例的收益。经验而言，少数股东权益和少数股东损益占比之间的“剪刀差”向来被视为房企“明股实债”的典型特征。

  华发股份的少数股东权益规模、占比，无论绝对规模还是占比，均远高于归母所有者的权利利益。股权比较分散的情况下就会出现这样一种情况，比如一家上市公司，控股公司持有公司30%股权、其他股东总计持有70%股权，合并报表上就会出现这种现象。类似情况，似乎符合华发股份的股权结构。

  从投入规模获得相应的收益来看，华发股份两者严重不匹配，一直以来持续引发投资者对其“明股实债”的猜忌。依据会计记账规则，项目公司借入“明股实债”，所支付的利息，反映在项目存货的开发成本股权投资款项计入“所有者权益”。项目公司到期回购，需要支付相应款项回购。这样的一种情况下，会导致少数股东获得的净利润分配比例低于所投入资金的比例，主要在于部分收益以利息支付的方式给到少数股东。

  至于华发股份是不是真的存在“明股实债”？基于公司公告、《回复上海证券交易所对公司2021年年度报告信息公开披露监管工作函的公告》，归纳如下:

  第一、房地产项目投资开发周期长达数年,股东资产金额的投入与项目利润结算存在跨年时间性错配是行业常态。这就解释了2020年、2021年少数股东投入的资本金明显地增加，虽然当期销售金额相应显著增加，但是结算通常要两年之后，所以当期的投入尚未确认报表收入。

  ✔✔✔第二、与少数股东直接相关的纯利润是合作项目收入结转所贡献的利润，华发股份独资项目收入结转产生的利润以及长期股权投资(联合营企业)产生的投资收益与少数股东无关。如投资的合作项目尚在建设初期并未交付结转，合资项目公司未产生利润，则该项目少数股东损益一般体现为亏损。每年合资项目收入占营业总收入的比重存在一定的差异，导致归属于少数股东的净利润占净利润的比重存在结构性差异。华发股份在2022年5月12日《关于回复上海证券交易所对公司2021年年度报告信息公开披露监管工作函的公告》提及，截至2021年末少数股东权益751亿元，相比2019年末增加516亿元，其中合作项目股东资本金投入的增加457亿元，是少数股东权益增长的最根本原因。公司、关联方珠海华发城市运营投资控股有限公司及珠海城市建设集团有限公司按照各方持股比例共同对公司子公司珠海市海川地产有限公司累计进行三次现金增资合计597亿元，增资后各股东持股比例保持不变。

  ✔✔✔为何华发股份选择在2020年、2021年快速做大少数股东权益规模?原因无他，乃2020年“三道红线”指标的出台。区别于部分房企选择“明股实债”隐藏债务，华发股份则是借力关联方、增资合作开发。经过两年左右的努力，2021年度华发股份已全面实现“三道红线年度“三道红线”指标逐步优化、持续维持绿档。

  ✔✔✔无独有偶，万科也曾遭受“明股实债”的质疑，导火索是2024年一季度归母净利润亏损幅度明显大于少数股东损益的变动幅度”。“受结算规模和项目毛利率下降影响，公司和少数股东在项目层面利润都出现了大幅度地下跌，之所以归母净利润相对于少数股东损益的变动幅度更大，根本原因是，少数股东损益仅反映了合作方在项目公司层面的利润，而集团的权益净利润在合作项目的利润基础上，需要扣除合作之外的损益影响，比如万科全资投资的经营性业务按成本法核算计提的折旧摊销，非项目层面的利息支出、费用等。这些非合作项目层面的损益影响金额在季度间相对均衡，且同比变动较小，因此扣除这些影响后的集团权益净利润变动幅度相对更大、实际上，在单个合作项目中，万科与合作方同股同权，利润回报水平的变动幅度是一致的。”

  综上，华发股份做大净资产，更多是借力关联方增资合作开发项目，“明股实债”风险整体不大。大的风险没有，如果深究各个项目，会发现诸如金谷信托，同时作为股东、债权人参与合作项目的开发，因此个别项目的“明股实债”风险依然存在。

  ✔✔✔华发海上都荟官方电话☎：✔✔✔上海松江华发海上都荟售楼处电线年以来拿地较为激进，尤其在市场下行的背景下，主动提高溢价率获取地块引发市场关注华发股份拿地聚焦核心城市，共计获取26幅地块，其中上海11幅、收购深圳市宝安区冰雪文旅城项目合作方51%的股权，具体如下:

  深圳冰雪文旅城尚处于前期开发阶段，项目公司2023年仍未开始产生营收，后续还需要较大资金投入根据交易评估文件显示，2020年底深圳冰雪文旅城开始建设的12栋人才住房一一新城华苑，曾经因为疫情停工，停工之前大部分便已封顶，达到预售标准。2023年7月开始销售，但是项目施工进展缓慢，目前供应20套，月均去化仅2套左右，销售较为惨。

  上海票据交易所公布《截至2023年10月31日承兑人逾期名单》，珠海华发实业股份有限公司旗下子公司深圳融华置地投资有限公司被公示，累计逾期发生额为1.56亿元。

  ，属于独资项目，项目预算总投资额100.58亿元，为2023年新开工建设项目，当年投入资金69.68元。2024/4/29二期开盘最新报价38,574～49,252元/㎡，产品类型为别墅、住宅。从首次开盘情况，认购率表现不太理想，远逊于上海其他项目。

  ✔✔✔浦东新区唐镇中心镇区地块，开发的项目为华发·半岛华庭。2022年7月，经过42轮竞价触及“终止价”进入一次性书面报价阶段，最终华发股份旗下全资子公司上海铧发创盛置业有限公司以44.89亿元的总价竞得该地块，成交楼板价为40,739元/m²，房地联动价为70,620元/m²。项目整体符合预期，目前已经售罄。

  ，具置在新湖青蓝国际的南侧，距3号线米，地块距离外滩直线公里，到陆家嘴直线公里左右，区位价值不言而喻，热门盘预定。2023/7/29开盘当天推出291套，全部认购套数，认购率100%。2023/11/25开盘当天推出227套，认购套数221套、认购率达到97.36%。项目销售成交面积58,169m²，销售均价为11,900万/m²，销售金额达到69.22亿元。整体而言，尽管第二次开盘没有完美实现100%的认购率，但销售无疑较为成功。青浦区西虹桥龙联路北侧07-02地块，开发的项目为华发·蟠龙四季，项目整体符合预期，目前已经售罄。

  青浦区赵巷镇佳环路东侧B2-01地块，开发的项目为青浦华发·虹桥四季，拿地的溢价率为10%，楼板价26,279元/㎡,房地联动价56,000元/㎡。项目仍在销售。

  （1）2024年6月初上海开盘预售,首批推出小高层267套,价格在44,956～59,794元/㎡,均价为55,969元/㎡，认购率表现不太理想。（2）2023/09/14第二批，推出396套小高层,价格在42,925～62,382元/㎡,均价为54,850元/㎡。2024/06/18第四批推出小高层132套,价格在51,358～62,440元/㎡,均价为56,352元/㎡。销售价格虽未见下调，但后续去化存在压力。

  上海松江华发海上都荟售楼处电话☎：✔✔✔成都天府新区正兴街道143地块，开发的项目为阅天府

  以南京钟山峰景为例，2020年5月全资子公司南京铧得房地产开发有限公司69.1亿元竞得南京市秦淮区的一宗地块，溢价率为5.82%。华发股份和招商蛇口联合开发、持股票比例分别为55%、45%，2021/1/23首次开盘，认购率表现一般。随着市场景气度下行，成交日渐冷淡，钟山峰景项目最近开盘时间为2022年年中，当日推出166套房源，仅仅售出3套，目前月均去化在12～33套之间，认购几乎为零。

  ✔✔✔另外，作为大本营的珠海，华发股份15%左右的房地产开发项目位于珠海，这两年珠海房价下跌令购房者心如刀绞，整个城市商品房库存的去化周期已达到恐怖的45个月左右。以上得出，华发股份2022年以来拿地项目，除了上海的项目表现良好，但是上海部分郊区，以及二三线城市的项目销售去化压力均很大。另外，以前年份拿地的存量项目亦表现一般。目前为止尚未见华发股份采取降价策略，可能与其希望提高房子科技含量增强价格韧性（与华发合作等），但销售回款前景堪忧。如果采取降价策略，或将主动压缩项目预算进而影响产品质量，容易引发购房者投诉;或将逐步来临盈亏平衡点附近，后续压力加大。

  ✔✔✔华发股份地产项目划分为三类：独资项目、合资项目、参股项目。其中，合资项目纳入合并报表，合作方的权益反映在合并报表为少数股东权益；参股项目以长期股权投资入账。根据地产项目实际的运作模式，房企作为股东方履行股东出资义务、向合作的项目投入股权款。项目公司的注册资本金通常不足以覆盖土地款、工程款等运营支出，需要股东以借款或做担保形式提供资金支持，由此形成公司对合营、联营项目公司的财务资助或担保，即各方股东依据项目的开发进度按照持股票比例向项目企业来提供项目开发进度——股东借款。2020年末～2023年末，华发股份根据项目合作开发协议，依据项目的开发进度按照持股票比例向合营、联营公司可以提供项目开发进度款，金额分别为122.33亿元、139.60亿元、117.75亿元及128.44亿元(2023年具体为124.24亿元、美元6,000万元)。项目产生销售之后，各方股东会从项目提取盈余资金(如果项目需要用款，股东返投盈余资金)，以最大效率地利用资金。分别形成往来科目：

  (1)应收合作方经营往来款:合作方经营往来款是合并范围内合作项目在销售回款或融资上账后，少数股东按持股票比例调用富余资金形成的，在调用时一般会预留项目开发所需的资金，该类往来款会在项目清盘股东分红和收回投资款之时，进行统一结算，结算周期较长(受房地产行业销售与结转的周期性问题)。华发股份的少数股东从项目提取资金规模逐年增加，截至2023年末达到346.45亿元（大部分可能被关联方提取）。

  对于联营合资经营企业往来款，系公司作为股东方对联营合营项目的往来资产金额的投入，同时公司作为股东方向联营合营项目还存在履行股东出资义务的股权款投入。

  ✔✔✔至此，珠海华发集团的资金链条浮出:珠海华发集团下属子公司，以少数股东入股华发股份的开发项目项目公司闲置资金存储放置于集团下属财务公司，并从财务公司贷款。之后，少数股东从合资项目提取资金。房地产项目销售多为期房产品模式，转化为营业收入需要两至三年左右的结转时间，故销售金额与营业收入存在周期错配，2023年营业收入，更多来自前两年左右——2020年的销售项目结转。提醒注意的是，营业收入为合并范围口径，销售金额为全口径(华发股份操盘的项目口径)，二者的算口径并不一致因此，两者滞后两年左右高度相关，但金额可能有相差较大，前者会远低于后者。华发股份销售金额爆发式增长，发生在2019年～2020年前，意味着大批项目的结转在2023年左右，当年的营业收入规模可能达到顶峰之后，将停滞甚至掉头向下。

  相比营业收入增长较为悲观，华发股份的归母净利润可能将面临更加大的幅度的下滑。上述提及，少数股东投入的项目，在当期尚未获得相应的收益，但进入2023年之后将陆续结转确认收益，意味着项目的所得大部分将归属于少数股东(如果亏损，也将归属于少数股东所有)。以纳入合并报表的珠海市海川地产有限公司为例，随着房地产项目集中交房结转较多收入，2023年度珠海市海川地产有限公司营业收入和净利润较2022年度增幅较大。结合上文提及关联方增资入股该公司，所以净利润的大部分都被关联方的少数股东拿走。

  ✔✔✔除了独资项目、纳入合并报表范围的合资项目之外，参股的项目直接影响投资收益。华发股份长期股权投资规模逐年增加，从合联营企业经营核算的投资收益反而迅速下降。图表 华发股份合&联营企业的投资收益率

  综上分析，华发股份在手项目的销售去化压力较大， 例如上海的部分项目销售景气度也出现了肉眼可见的下降，全国其他城市的项目销售压力逐渐增加。后续项目结转确认收入，但由于前两三年合作开发的缘故，少数股东或将拿走大部分利润，华发股份将陷入“营收增长停滞、归母净利润亏损”的窘境。另外，尽管2021年“三道红线”突然实现了全部达标，但少数股东权益“虚胖”。综合而言，华发股份经营风险在增加，目前证券交易市场债券性价比不高，建议等待负面舆情发酵且债券已反映投资者担忧，择机介入。华发海上都荟售楼处电话☎：✔✔✔华发海上都荟官方电话☎：

  华发海上都荟——位于松江洞泾镇，地处G60科创走廊腹地，是洞泾AI产业高地，有地铁9号线号无缝换城，未来潜力不可估量。

  2024年2月20日：央行公布最新一轮的5年期以上LPR为3.95%，猛降25个基点，为近25年最低！

  为当下市场购买主力，具有比较强的置业需求；市场明显回暖，金三银四楼市“小阳春”马上就要来临，还在观望的购房者，抓紧时间抢跑~上海450万级精工墅区

  已过会，（2月29日）已开启认购！高品质+双轨交+低门槛三重buff加持，此时不买，更待何时？

  项目双面临河，融入华发优+体系5.0理念，打造酒店式入户大堂+星空顶地下车库+配置泳池健身房的社区会所等，是市面少有的精工品质墅区，更低密度、更高舒适度，无疑是理想生活的更优选。

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  华发是全国知名的国企品牌，珠海华发实业股份有限公司是承接华发集团房产开发板块的平台公司，拥有国家一级房地产开发资质，2017年起连续跻身《财富》“中国500强”榜单

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  此次华发秉持40余年匠造经验，融入华发优+体系5.0产品打造理念，落子松江洞泾打造少有的高品质墅质社区——华发海上都荟！

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  社区会所健身房也已惊喜亮相，所见即所得，此外会所还配备有泳池，不用出小区，在家门口就可以游泳健身；

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  除了在项目打造时坚持高标准、不减配，落实其改善标准之外，在产品居住体验上，特别是品质生活的体验感方面，力求完美。

  项目首推主力建面约101㎡3房2厅2卫高层户型&建面约90-133㎡叠墅户型！不管是价格还是设计、装标，都带来了诸多惊喜：

  最后，项目户型设计极具匠心，空间布局十分惊艳，高层的装修标准更是远超同价位段新盘。具体解读如下：华发海上都荟售楼处电话☎：

  利用横厅布局将客餐厅一体化设计，功能明确，动线明晰，显得整个客厅更开阔敞亮。

  电视背景墙以通顶的柜体来塑造，白色哑光面柜体将黑色电视机包围其中，与主色调黑白配色相吻合，中间内嵌灯带起到点睛之笔的作用。

  阳台用木地板做了地台设计，将其打造成另一个休闲区域，同时利用阳台的一侧做了储物柜，可以收纳日常生活用品，整洁又实用。

  极窄边阳台推拉门配以透明玻璃，将阳台与客厅分隔开，既实现了区域划分的功能又不影响采光与视野，能够说是隔而不断，兼顾了美观与功能。

  垂直百叶窗将透过大落地窗照进家中的光线均匀切开，营造出光影的效果，既保证了充足的光线又有效保证了隐私性。

  餐边柜整体设计与客厅背景墙相呼应，采用黑白配色，大气又简约，将冰箱、蒸烤箱、茶水台纳入这个空间，功能齐全、塑造整体感的同时又增加了足够的收纳空间。

  餐厅与阳台之间以胡桃木色镂空收纳柜作为隔断，既能让阳台的光线进入餐厅又能作为展示柜放置喜好的摆件。

  设计师将厨房拆分为中西厨，西厨运用了岛台和餐桌一体化的设计，白色岩板的岛台、胡桃木餐桌配以皮质餐椅，不一样的材质之间的碰撞迸发出更具美感的火花。

  餐厅视角尽头是中厨，利用了隐藏式推拉门设计阻挡了油烟，内部整体色调依然以黑白为主。过道墙壁精心设计为收纳空间，最大限度地利用了每一块空间增强收纳功能。

  餐厅视角看向厨房旁边的次卧，以隐形门形式与大面积护墙板连成一体，一点不突兀。

  主卧的鱼骨拼木地板与护墙板颜色均选用了深棕色，搭配不同明度的灰色床品与窗帘，摒弃了浮华的装饰，整个主卧空间呈现沉稳有层次感的效果。

  8、征用土地是指：国家为了公共利益的需要，可按照法律规定对集体所有的土地实行征用。

  9、什么是土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。10、什么是土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

  11、什么是土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。12、什么是地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。

  14、熟地是指：已完成三通一平(水、电、道路，土地平整)或七通一平，具备开发条件的土地。

  15、什么是宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线、什么是宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。

  17、证书附图是指：房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。

  18、什么是物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。

  19、什么是业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表

  37、例出3种以上的安居房的种类：准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

  49、框架结构的意思是：以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的隔墙分户的结构。

  50、开间指的是：一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线、进深指的是：一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线、层高指的是：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离。

  56、居住小区总用地指的是什么用地的总和：住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。

  59、建筑用地面积的介定：建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。

  62、房屋的基底面积是指：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

  65、庭院、绿化面积是指：小区内集中绿化带、小公园，以及公共活动场所等为小区所有居住人员 共同使用权的绿化面积的总和。

  67、人均总占地面积（㎡/人）的计算公式：人均总占地面积=建筑红线内总用地÷本小区规划居住总人数。

  68、人均住宅用地面积（㎡/人）的计算公式：人均住宅用地面积=小区内总住宅用地÷本小区规划居住总人数。

  79、结构转换层是指：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不 同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。

  80、跃层式住宅是指：一套住宅占两个楼层，由户内楼梯联系上下层，上下两层完全分隔。

  83、地上层数是指：即房屋的自然层数，指室内地坪±0.00以上的按楼板结构分层的层高在2.20米以上的楼层数。

  85、地下层数是指：采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米以上的地下室的层数。

  89、例出3个以上不算在房屋总层数内的建筑层：假层、夹层、阁楼、装饰性塔楼、楼梯间、水箱间。

  90、柱廊是指：有顶盖和支柱，供人通行的建筑物，称为有柱走廊，简称柱廊。

  92、挑廊是指：指二层以上挑出房屋墙体外，有围护结构，无支柱有顶盖的外走廊。

  98、露台是指：供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的台面。

  99、阳台是指：有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设施。

  107、屋顶楼梯间是指：突出房屋屋面有顶盖，四周有围护结构，层高在2.20米以上供上屋顶维修或安全出口用的用房。

  109、屋顶电梯间：指突出房屋屋面，层高在2.20米以上，供停放、检修、升降电梯的用房。

  111、设备间是指：一幢大楼内放置各种应用设备和做综合布线、功能区的意思是：根据各共有建筑部位的用途而划分的服务范围称为功能区。

  116、架空通廊是指：指以两端房屋为支撑，有围护结构，有顶盖无支柱的架空通道。

  117、围护结构是指：将空间竖向分割成相对独立，不易通行的两个或多个部分的实体，起隔离作用。

  120、间距是指：建筑平面外轮廓线、国家间距标准的比例是：楼高：间距＝1：1.2。

  122、国家日照标准是：2个以上居住空间大寒日底层满窗连续日照不低于1小时，全天满足2小时。

  123、结构面积是指：房屋建筑中外墙、内墙、柱等结构构件所占面积的总和。

  124、公用面积是指：住宅楼内为住户方便出入，正常交往而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和。

  129、套内使用面积的计算包括：卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。

  130、套内墙体面积是指：套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积。

  137、公用建筑面积是指：各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。

  138、容积率是指：项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。

  139、一个项目总建筑面积为64000㎡，占地面积为40亩，容积率是多少：2.4

  141、建筑密度是指：项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

  142、人口毛密度的计算公式：人口毛密度＝小区内总居住人数÷小区内占地面积。

  143、平均每平方米造价（元）：平均每平方米造价＝建筑物总造价÷建筑面积。

  144、使用面积系数K1（%）：使用面积系数＝总使用面积（平方米）÷总建筑面积（平方米）×100%。

  145、居住面积系数K2（%）：居住面积系数＝总居住面积（平方米）÷总建筑面积（平方米）×100%。

  146、绿地率：指公共绿地、宅旁（宅间）绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地等四类绿地面积的总和占居住区用地总面积的比率。

  147、公共绿地的介定：最小的要求是宽度不小于8米，面积不小于400平方米，

  148、哪些绿化不能算入绿地面积：距建筑外墙1.5米和道路边线米以内的用地，地下车库、化粪池等地表覆土达不到3米深度的设施不能计入。

  149、绿化覆盖率：所有绿化面积与建设用地面积之比。即绿化面积÷基地面积×100%

  152、公共能耗：是小区共用部位、共用设备和公共设施及在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗。

  164、准现房：准现房是指房子的主要部分已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

  165、居住组团：指一般被小区道路分隔，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。

  170、商住住宅：是住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。

  175、跃层式产品：住宅占有上下两层楼南，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通采用户内独用小楼梯联接。

  176、跃层式产品的优点：跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。

  177、复式产品（LOFT）：在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅。

  180、共有房产：共有房产是指某一房产属于两个或两个以上的所有人共同所有。

  181、半地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。

  182、地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。

  183、一地下室室内净高2.6米，2米低于室外地平面，属于半地下室还是地下室：属于地下室。

  185、商品房综合验收合格指的是：包含所有配套设施在内的全部建筑物的验收合格。

  189、基础的作用：基础的作用是承受建筑物全部重量并将之分散传递给地基。

  190、墙体是构件，也可以是构件：是维护分割构件，同时也可以是承重构件。

  197、商品房预售许可证是由什么单位向什么单位发放的一项证书：是房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书。

  198、商品房预售许可证的作用是：用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已能预先出售给承购人。

  199、契税是指：房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的特殊的比例向产权承受人征收的一次性税收。

  200、公共维修基金是指：住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。

  203、印花税是指：印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。

  208、土地使用年数的限制届满后怎么办：业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，接着使用该土地。

  209、申办产权需具备哪一些资料：审核后购销合同一份、收件收据、产权申请登记表、产权登记发证审批表、房屋所有权情况调查表、测量后的正式图纸。

  211、房地产产权初始登记是指：对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。

  213、房地产登记的种类：分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。

  215、房地产登记是以什么单位做登记的：是以一宗土地为单位做登记的。

  217、由代理人办理申请房地产登记的，应向登记机关提交什么材料：申请人的委托书。

  218、通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为称之为：房地产转让。

  219、房地产转让时其他公用设施是否一起转让：转让人对其他公用设施所拥有的权益同时转移。

  220、在啥状况下房地产开发项目可以交付使用：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；

  221、未经验收或者验收不合格的房地产开发项目可否交付使用：不得交付使用。

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